東京都建築安全条例第4条による間口と建築面積の規制

■　東京都建築安全条例第4条（建築物の敷地と道路との関係）

◆　延べ面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合は、その延べ面積の合計とする。）が千平方メートルを超える建築物の敷地は、その延べ面積に応じて、次の表（表1）に掲げる長さ以上道路に接しなければならない。

延べ面積と接道長さの要件の関係（東京都建築安全条例第4条）　表１

延べ面積（東京都建築安全条例による規制）	1,000㎡超～2,000㎡以下	2,000㎡超～3,000㎡以下	3,000㎡超
上記延べ面積が可能となる接道長さの要件	6m以上	8m以上	10m以上

（ 延べ面積3,000m²超え、かつ高さが15mを超える建築物は、幅員6m以上の道路に接している必要あり）

■　東京都建築安全条例第4条についての考察

• 事務所ビル等（共同住宅、ホテル等の特殊建築物は含まない）の収益獲得を目的とする建物では、延べ面積の差により、収益性に差が生じる可能性がある。（表2参照）

• 土地が隣同士でも、間口の違いで、収益ビルの収益性に２倍超から3倍超の差があるが、国税庁の間口狭小補正率表による減価率では、普通商業地の場合　減価率▲3%～▲10%である

SIMULATION: 土地面積600m² 容積率500%の場合　表２

延べ面積（東京都建築安全条例第4条による規制）	1,000㎡超～2,000㎡以下	2,000㎡超～3,000㎡以下	3,000㎡超
上記延べ面積が可能となる接道長さの要件	6m以上～8m未満	8m以上～10m未満	10m以上
収益性 m²単価を10,000円として賃貸想定した場合の月額賃料	1,000万円～2,000万円	2,000万円～3,000万円	3,000万円超

相続税路線価・固定資産税評価額： 国税庁の間口狭小補正率表による減価率　普通商業地の場合　減価率▲3%～▲10%

■　東京都建築安全条例第4条（建築物の敷地と道路との関係）

• 土地評価と税金との関係（表2参照）

  • 間口6mと間口10mの商業地の土地で、収益ビルを建築した場合、延べ面積が999m²と3,000m²超と差があるが、国税庁間口狭小補正率表による減価率では▲3%～▲10%と考えられる。

• 相続税との関係

  • 東京都では、間口が6m～10m未満の商業地の土地を相続した場合に、過大申告による税額が課させる可能性がある。

• 固定資産税との関係

  • 東京都では、間口が6m～10m未満の商業地の土地を保有している場合、東京都建築安全条例が変更されない限り、過大な固定資産税額が課させる可能性がある。

・　収益性　　　　　　　　　　　　　 ・　収益性

・　月額m ²単価10,000円と想定　　　 ・　月額m ²単価10,000円と想定

・　月額賃料999万円　　　　　　　　 ・　月額賃料3,000万円

土地面積が600m ²と同じでも、間口の差で、月額賃料が999万円、3,000万円と大きく異なる。

■　都心一等地の相続税を路線価より低い価格へ減額した事例

　　　　　（東京都建築安全条例第4条による間口による規制）

間口	7m
土地面積	600m²
容積率	700%
東京都建築安全条例第4条が適用されないと仮定した場合の延べ面積最大限度	4,200m²
実際の延べ面積	2,000m²
相続税路線価	600万円/m²
相続税路線価ベースでの総額	36億円

• 4,200m²の延べ面積が可能であるが、東京都建築安全条例第4条が適用され、延べ面積が2,000m²となるため、収益性の観点から、約50%減価

• 鑑定評価により、土地単価を510万円/m² と査定

• 相続税路線価ベースでの総額36億円を30.6億円へ減額

• 固定資産税の減額については、東京都建築安全条例第4条による規制による収益性低下のため、都税事務所と弁護士さんを通じて減額交渉予定