東京都建築安全条例第4条による間口と建築面積の規制
■ 東京都建築安全条例第4条（建築物の敷地と道路との関係）
◆延べ面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合は、その延べ面積の合計とする。）が千平方メートルを超える建築物の敷地は、その延べ面積に応じて、次の表（表1）に掲げる長さ以上道路に接しなければならない。
■ 表1
（ 延べ面積3,000m²超え、かつ高さが15mを超える建築物は、幅員6m以上の道路に接している必要あり）
■ 東京都建築安全条例第4条についての考察
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事務所ビル等（共同住宅、ホテル等の特殊建築物は含まない）の収益獲得を目的とする建物では、延べ面積の差により、収益性に差が生じる可能性がある。（表2参照）
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土地が隣同士でも、間口の違いで、収益ビルの収益性に２倍超から3倍超の差があるが、国税庁の間口狭小補正率表による減価率では、普通商業地の場合 減価率▲3%～▲10%である
■ 表2
■ 東京都建築安全条例第4条（建築物の敷地と道路との関係）
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土地評価と税金との関係（表2参照）
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間口6mと間口10mの商業地の土地で、収益ビルを建築した場合、延べ面積が999m²と3,000m²超と差があるが、国税庁間口狭小補正率表による減価率では▲3%～▲10%と考えられる。
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相続税との関係
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東京都では、間口が6m～10m未満の商業地の土地を相続した場合に、過大申告による税額が課させる可能性がある。
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固定資産税との関係
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東京都では、間口が6m～10m未満の商業地の土地を保有している場合、東京都建築安全条例が変更されない限り、過大な固定資産税額が課させる可能性がある。
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収益性
月額m² 単価10,000円と想定
月額賃料999万円
収益性
月額m² 単価10,000円と想定
月額賃料3,000万円
土地面積が600m²と同じでも、間口の差で、月額賃料が999万円、3,000万円と大きく異なる。
東京都建築安全条例第十条の3による間口と建築面積の規制
■ 東京 都建築安全条例第十条の3 （道路に接する部分の長さ）
◆特殊建築物の敷地は、その用途に供する部分の床面積の合計に応じて、次の表（表3）に掲げる長さ以上道路に接しなければならない。
■ 表3
東京都建築安全条例第十条の3にについての考察
■ 東京都建築安全条例第十条の3 （道路に接する部分の長さ）
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共同住宅、ホテル、百貨店等の特殊建築物では、その用途に供する床面積合計の差により、収益性に差が生じる可能性がある。（表4参照）
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土地が隣同士でも、間口の違いで、収益ビルの収益性に２倍超から4倍超の差があるが、国税庁間口狭小補正率表による減価率では、普通商業地の場合 減価率▲3%～▲10%である
■ 表4
■ 東京都建築安全条例第十条の三（道路に接する部分の長さ）
◆土地評価と税金との関係（表4参照）
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間口4mと間口10mの商業地の土地で、収益ビルを建築した場合、特殊建築物の用途に供する部分の床面積の合計が500m²と3,000m²超と差があるが、国税庁の間口狭小補正率表による減価率では▲3%～▲10%と考えられる。
◆相続税との関係
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東京都では、間口が4m～10m未満の土地を相続した場合に、過大申告による税額が課させる可能性がある。
◆固定資産税との関係
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東京都では、間口が4m～10m未満の土地を保有している場合、東京都建築安全条例が変更されない限り、過大な固定資産税額が課させる可能性がある。
収益性
月額m² 単価10,000円と想定
月額賃料500万円
収益性
月額m² 単価10,000円と想定
月額賃料3,000万円
土地面積が600m²と同じでも、間口の差で、月額賃料が500万円、3,000万円と大きく異なる。
■ 都心１等地の相続税を路線価より低い価格へ減額した事例
（東京都建築安全条例第4条による間口による規制）
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4,200m²の延べ面積が可能であるが、東京都建築安全条例第4条が適用され、延べ面積が1,999m²となるため、収益性の観点から、約50%減価。
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鑑定評価により、土地単価を510万円/m² と査定 相続税路線価ベースでの総額36億円を30.6億円へ減額。
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固定資産税の減額については、東京都建築安全条例第4条による規制による収益性低下のため、都税事務所と弁護士さんを通じて減額交渉予定。
■ 都心商業地の相続税を路線価より低い価格へ減額した事例
（東京都建築安全条例第4条による間口による規制）
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特殊建築物の用途に供する部分の床面積の合計として2,400m²可能であるが、東京都建築安全条例第十条の3が適用され、当該用途に供する部分の床面積の合計が499m²となるため、収益性の観点から、約60%減価
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鑑定評価により、土地単価を200万円/m² と査定
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相続税路線価ベースでの総額12億円を8億円へ減額
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固定資産税の減額については、東京都建築安全条例第安全条例第十条の3 による規制による収益性低下のため、都税事務所と減額交渉予定
■ 都心商業地の相続税を路線価より低い価格へ減額した事例
（東京都建築安全条例第4条による間口による規制）
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特殊建築物の用途に供する部分の床面積の合計として2,400m²可能であるが、東京都建築安全条例第十条の3が適用され、当該用途に供する部分の床面積の合計が499m²となるため、収益性の観点から、約60%減価
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鑑定評価により、土地単価を200万円/m² と査定
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相続税路線価ベースでの総額12億円を8億円へ減額
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固定資産税の減額については、東京都建築安全条例第安全条例第十条の3 による規制による収益性低下のため、都税事務所と減額交渉予定
■ 診断手順 ※クリックで拡大表示
