所有者変更後の継続家賃の改定

裁判不動産鑑定とは、原告、被告双方が費用を折半して、裁判所が行う中立性が担保された不動産鑑定です。

• 依頼者と代理人主体で、賃料増額請求。主張したポイントとしては、現行賃料が、周辺賃料と乖離している。また、賃借人は前所有者と友達関係による恩恵賃料主張

• 依頼人から弊社へ鑑定依頼。弊社が45%アップ賃料増額請求の私的鑑定書を提出

• 相手方は０％アップ主張

• 裁判不動産鑑定を裁判所が実施

• 裁判所鑑定では、19%の賃料増額（裁判の和解案として13万円を15万円とのことで、恩恵的賃料が否定。）

• 裁判鑑定人の裁判鑑定

  • 裁判鑑定人からは、賃借人と前所有者との間の恩恵的賃料は認めることは出来ない。

  • 仮に、あったとしても、所有者が変更となっても、前所有者と賃借人との契約は引き継がれるとの主張でした。

  • 恩恵的賃料が存在することがあったとしても、その証明は無理とのこと。

• 裁判鑑定人の裁判鑑定に対して、弊社が意見書提出し、裁判鑑定結果よりさらに6.5%アップとなり、27%のアップとなる。

• 主張した点

  • 所有者が変更後の賃料改定において私が関与した裁判では、20%～23%アップ（賃料乖離の程度によります）

  • 所有者が変更なしの賃料改定において私が関与した裁判では、10%前後のアップ（賃料乖離の程度によります）

  • 10年前の新規賃料成約事例50事例(同じ町名例えば二丁目の事例)を収集し、ほとんどが平方単価4000円から5000円で、2000円代は１事例もなく、まず、契約当時から賃料は、極めて低廉であることを証明。

  • 低廉賃料は、賃借人と前所有者間て決まったことで、新所有には、関係がないとの主張をして、裁判鑑定結果をくつがえす。

• 父が、父の弟に土地を長期に渡り、固定資産税とより若干高い賃料で賃貸していたが、他界。

• 相続した娘が相手方に、地代の増額請求するも、相手方は応じず。

• 賃料増額請求訴訟となる。

• 代理人から鑑定評価依頼を受け、評価のポイントしてしては下記である。

• 現行地代は、新規地代と比べると新規地代４分の１である。

• 現行月額地代２万円を８万円（新規地代１０万円と推定）への増額の評価書。利湯としては、固定資産税額と地代に差がないため、使用貸借である。父の他界で、使用貸借が解消のため、相続人である娘との新たな契約となるため新規地代に相当する額を主張するのは妥当である。

• 話合いにより、月額２万円が月額６万円へ改定